[건폐율과 용적률! 높아야 좋을까 낮아야 좋을까?!]

아파트와 상가를 포함해 부동산을 구매할 때 꼭 확인해야 하는 2가지가 있습니다. 바로 건폐율과 용적률인데요. 이번 포스팅에서는 건폐율과 용적률이 정확히 무엇인지, 그리고 이 두 가지는 과연 높아야 좋은 건지 낮아야 좋은 건지에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

화서역파크푸르지오

 

1. 건폐율

 

건폐율이란 대지면적에서 건축면적이 차지하는 바닥 비율을 의미합니다. 예를 들어 대지면적이 100㎡, 그 위에 건축물 면적이 25㎡이면 건폐율은 25%가 됩니다. 만약 건축물이 두 개 이상이라면 모든 건축물의 총면적 합계로 계산합니다.

 

 

건폐율이 높다는 것은 제한된 공간에 여러 건축물을 두어 대지를 효율적으로 사용한다는 의미입니다. 따라서 토지주 또는 사업주 입장에서는 높은 건폐율을 선호합니다. 하지만 건폐율이 높으면 건물 간 거리가 좁으므로 채광과 환기, 그리고 아파트와 같은 주택은 사생활 보호가 어렵습니다. 따라서 이런 부작용을 방지하기 위해 지방자치단체의 조례를 통해 용도 및 지역별로 최대허용 건폐율을 지정해 제한하고 있습니다.

 

 

도시지역 최대허용 건폐율

 

• 주거지역 : 70% 이하
• 상업지역 : 90% 이하
• 공업지역 : 70% 이하
• 녹지지역 : 20% 이하

 

 

관리지역 최대허용 건폐율

 

• 보전관리지역 : 20% 이하
• 생산관리지역 : 20% 이하
• 계획관리지역 : 40% 이하

 

 

농림지역 및 자연환경보전지역 최대허용 건폐율

 

• 농림지역 : 20% 이하
• 자연환경보전지역 : 20% 이하

 

건폐율 예시

 

이처럼 용도 및 지역별로 최대허용 건폐율이 정해져 있으므로, 대지면적과 최대허용 건폐율을 곱하면 건축이 허용되는 최대 건축면적을 계산할 수 있습니다. 예를 들어 500㎡의 상업지역 부지에서는 500㎡와 0.9 (90%) 의 곱을 통해 최대건축면적은 450㎡가 나옵니다.

 

 

최근 아파트의 경우는 낮은 건폐율이 새로운 경쟁력으로 평가받고 있습니다. 건폐율이 낮을수록 사생활 보호가 유리할 뿐 아니라 공원, 휴게시설, 녹지 같은 커뮤니티가 단지가 잘 구성되기 때문입니다. 최근 아파트가 단순 주거공간이 아닌 문화 및 생활 공간으로 평가받으면서 이런 커뮤니티의 중요성이 더 강조되고 있는데요. 따라서 과거에는 아파트의 건폐율이 20% 이내면 쾌적하다고 평가했지만, 최근에는 15% 이하로도 많이 설계되고 있습니다.

 

건폐율과 최대건축면적

 

2. 용적률

 

용적률이란 대지면적에 대한 연면적 비율을 의미합니다. 연면적이란 하나의 건축물에서 모든 층 바닥면적의 총 합계를 의미합니다. 예를 들어서 10층 아파트의 연면적은 1층부터 10층까지 10개 층의 층 바닥면적의 총합이 됩니다. 대지에 건축물이 두 개 이상인 경우, 모든 건축물의 연면적의 합으로 계산됩니다. 다만 용적률을 계산할 때는 지하층의 면적과 주차장같이 상시적 거주성이 없는 공간의 면적은 제외됩니다. 

 

 

용적률 계산 시 제외 공간

 

• 지하층의 면적
• 지상층의 주차장으로 쓰는 면적
• 초고층 및 준초고층 건축물의 피난 안전 구역의 면적
• 건축물의 경사 지붕 아래 설치하는 대피 공간 면적

 

용적률이 크다는 것은 건물 층수를 높게 지었다는 것을 의미합니다. 토지주와 사업주라면 같은 면적 내 높은 빌딩을 짓기를 원할 텐데요. 그러나 모든 건물이 전부 다 고층이라면 도시의 경관, 채광, 화재 취약성, 항공로 방해 등 다양한 문제점이 발생할 수 있습니다. 따라서 용적률 역시 지방자치단체의 조례를 통해 용도 및 지역별로 용적률 최대한도를 규정하고 있습니다.

 

 

주거지역 최대 허용 용적률

 

• 제1종 전용주거지역 : 50% 이상 100% 이하
• 제2종 전용주거지역 : 100% 이상 150% 이하
• 제1종 일반주거지역 : 100% 이상 200% 이하
• 제2종 일반주거지역 : 150% 이상 250% 이하
• 제3종 일반주거지역 : 200% 이상 300% 이하
• 준주거지역 : 200% 이상 500% 이하

 

 

상업지역 최대 허용 용적률

 

• 중심상업지역 : 400% 이상 1500% 이하
• 일반상업지역 : 300% 이상 1300% 이하
• 근린상업지역 : 200% 이상 900% 이하
• 유통상업지역 : 200% 이상 1100% 이하

 

 

공업지역 최대 허용 용적률

 

• 전용공업지역 : 150% 이상 300% 이하
• 일반공업지역 : 200% 이상 350% 이하
• 준공업지역 : 200% 이상 400% 이하

 

 

녹지지역 최대 허용 용적률

 

• 보전녹지지역 : 50% 이상 80% 이하
• 생산녹지지역 : 50% 이상 100% 이하
• 자연녹지지역 : 50% 이상 100% 이하

 

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3. 공공소규모 재건축 사업의 용적률 상향

 

올해 (2022년) 1월 20일부터 정부와 LH가 주도해 공공으로 진행하는 소규모 재건축 사업은 용적률 규제를 완화합니다. 기존 최대 법적 상한 용적률의 120%까지 허용하는 대신 늘어난 용적률의 20%~50%를 공공임대주택으로 전환합니다. 정부는 이번 용적률 완화를 통해 소규모 재건축의 활성화와 공급 확대 효과를 기대하고 있습니다. 

 

 

4. 서비스면적 포함 여부

 

서비스면적이란 아파트를 분양할 때 건설사에서 외부에 덧붙여 추가로 제공하는 면적입니다. 베란다 (발코니)를 떠올리면 되는데요. 이 공간은 용적률과 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적, 계약 면적 등 어디에도 포함되지 않기 때문에 서비스면적이라고 부릅니다. 하지만 용적률과 다르게 건폐율을 계산할 때는 서비스면적도 함께 포함됩니다.

 

• 용적률 계산 시 : 서비스 면적 제외
• 건폐율 계산 시 : 서비스 면적 포함

 

서비스면적

 

지금까지 건폐율과 용적률에 대해 알아봤는데요. 가장 기본적이면서도 필수적인 부동산 용어이기 때문에 꼭 기억하시면 좋겠습니다. 작게나마 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다. 감사합니다.