[재개발 상가, 나대지, 도로 투자! 주택 수에 영향 없는 재개발 투자 방법!]

상가, 나대지, 도로 재개발 투자 (썸네일)

 

재개발 투자는 아파트나 빌라, 단독주택이 아니어도 상가나 나대지 (도로)를 통해서도 가능합니다. 그래서 주택 수에 영향이 없는 상가와 도로를 통한 재개발 투자가 최근 큰 관심을 끌고 있는데요. 이번 포스팅에서는 오래된 상가와 나대지 및 도로를 통한 재개발 투자에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 재개발 상가 투자

 

상가 조합원의 아파트 분양 조건

 

도시및주거환경정비법 (도정법)에서는 상가를 보유한 조합원은 재개발 후에 본래 상가를 분양받도록 규정하고 있습니다. 그러나 특정 조건을 충족한다면 상가가 아닌 아파트를 분양받을 수도 있는데요. 조건은 아래와 같습니다. (단 세부 조건은 지방자치단체의 조례에 따라 조금씩 상이할 수 있습니다)

 

1) 상가의 대지 지분이 90m² 이상

 

2) 상가의 대지 지분이 30m² 이상 90m² 미만

① 2003년 12월 30일 이전에 분할된 상가

② 세대주 및 세대원 전원이 무주택

③ 지목 및 현황 모두 도로가 아니어야 함

 

3) 권리가액이 분양 예정된 최소 평형의 조합원분양가 이상

 

 

상가 투자의 장점

 

1) 주택 수 미포함 : 상가 투자는 관리처분인가가 난 후 입주권으로 전환되기 전까지 주택 수에 포함되지 않습니다. 이 점은 다주택자와 1주택자, 무주택자 모두에게 장점으로 적용될 수 있습니다. 다주택자의 경우는 보유하고 있는 주택의 세금과 대출에 영향이 없고, 1주택자 역시 양도소득세에서 혜택을 볼 수 있습니다. 마지막으로 무주택자는 청약 가점 및 특별공급 기회를 계속 유지할 수 있습니다.

 

2) 주택 구입에 비해 대출이 더 쉽게 가능 : 주택의 경우, LTV 규제에 따라 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%까지만 대출이 가능합니다. 그러나 상가의 경우 토지거래허가구역 (LTV 40%)을 제외하고 최대 LTV 70%까지 대출이 가능합니다. 따라서 더 많은 레버리지 활용으로 수익률 극대화가 가능합니다.

 

3) 임대수익 기대 : 상권이 완전히 없어지기 전까지는 임대를 통해 임대료를 받을 수 있습니다. 이 임대료를 통해 투자 금액의 대출 금액을 충당할 수도 있습니다. 물론 재개발이 추진되는 낙후된 지역이기 때문에 높은 임대료를 기대하기는 어렵고 과정이 진행될수록 공실로 남겨질 가능성도 있습니다.

 

4) 아파트와 상가 선택 가능 : 앞서 살펴본 상가 조합원의 아파트 분양 조건을 모두 충족한다는 가정하에, 분양 시 상가와 주택 중 선택이 가능합니다. 따라서 상권이 유리한 지역이라면 아파트 대신 상가를 분양받아 안정적인 임대수익을 노려볼 수 있습니다. 조합원은 일반 분양에 비해 훨씬 저렴하게 상가를 분양받을 수 있으므로 같은 임대료를 받아도 더 높은 수익률이 가능합니다.

 

 

상가 투자의 단점

 

1) 높은 취득세 : 상가의 취득세율은 4.6%입니다. 무주택자들의 주택 취득세가 1~3%인 것과 비교하면 매우 높은 세율입니다. 그러나 1주택 이상일 경우 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 8%에서 최대 12%까지도 적용되기 때문에, 무주택자가 아니라면 주택보다는 상가가 취득세에서는 더 유리할 수 있습니다.

 

2) 낙후된 인프라로 인한 공실 가능성 : 재개발 사업이 진행될수록 사람들이 줄어들고 상권이 쇠퇴하게 됩니다. 그럴수록 임대수익은 줄어들고 결국 공실이 될 수 있습니다.

 

3) 조건 미충족 시 아파트 분양 불가 : 앞서 상가 조합원의 아파트 분양조건을 살펴봤는데요. 당연히 조건이 충족되지 않는다면 아파트 분양이 어려울 수 있습니다. 대지 지분의 경우 절대적인 수치만큼 넓이를 충족하면 되지만 권리가액과 최소 평형의 조합원분양가는 쉽게 예측이 어렵습니다. 인근에 완성되고 있는 재개발 사례와 최근 분양 아파트들에 대해 충분한 공부가 필요합니다.

 

권리가액과 최소 평형 조합원분양가에 대한 문제는 추가 매수를 통해 해결할 수 있습니다. 예를 들어 보유 중인 상가의 권리가액이 3억이고 최소평형의 조합원분양가가 5억입니다. 이럴 경우, 권리가액이 최소평형 조합원분양가를 넘지 못했지만 같은 재개발 구역 내 차액만큼 가치를 지닌 다른 매물을 추가매수 할 수 있습니다. 추가 매수가 어려울 경우는 반대로 보유한 상가의 권리가액만큼 부족한 다른 조합원에게 프리미엄을 더해 좋은 가격으로 판매할 수 있습니다.

 

 

2. 도로 및 나대지 투자

 

도로와 나대지를 보유한 조합원 역시 면적이 90m² 이상이라면 아파트를 분양받을 수 있습니다. 90m² 미만인 경우라면 같은 재개발 구역 내 도로나 나대지를 추가로 매입해서 조건을 맞출 수 있습니다. 도로와 나대지는 비록 거래 비율은 낮지만, 주택 수에 포함되지 않고 소액 투자가 가능한 장점 때문에 최근 많은 사람이 관심을 가지고 있습니다. (단 세부 조건은 지방자치단체의 조례에 따라 조금씩 다를 수 있습니다)

 

도로 및 나대지 투자의 장점

 

1) 주택 수 미포함 : 도로와 나대지 역시 상가와 마찬가지로 입주권으로 전환되기 전까지 주택 수에 포함되지 않습니다. 다주택자는 물론, 1주택자와 무주택자 모두에게 장점으로 적용됩니다.

 

2) 적은 비용으로 투자 가능 : 도로는 일반적으로 주변 나대지 감정평가액의 1/3 정도로 평가받습니다. 주택이나 상가를 매입하는 것보다 적은 비용으로도 투자가 가능합니다. 또한, 자금조달 계획서 작성 의무도 없어서 자금 출처 증빙에 대한 부담이 없습니다.

 

3) 조건 충족에 유리 : 도로와 나대지 조합원이 아파트를 분양받기 위해서는 토지면적  90m²을 충족해야한다고 말씀드렸는데요. 단일 필지가 아닌 여러 필지의 총합이 90m²만 충족하면 되기 때문에 조건 충족이 비교적 수월합니다. 또한, 자투리 필지를 매입하는 등 전략을 잘 세운다면 단일 필지와 비교해 충분히 저렴한 금액으로도 조건을 충족할 수 있습니다. 

 

 

도로 및 나대지 투자의 단점

 

1) 높은 취득세 : 상가 투자와 마찬가지로, 도로와 나대지 역시 취득세율이 4.6%입니다. 무주택자의 주택 취득세율이 1~3%이기 때문에 매우 높은 세율입니다. 그러나 1주택 이상일 경우는 추가로 주택 구입 시 취득세가 8%에서 최대 12%까지 올라가기 때문에 도로 및 나대지 투자가 취득세에서는 오히려 더 유리합니다. 

 

2) 대출 불가 (레버리지 불가) : 나대지는 대출이 가능하지만, 도로는 대출이 거의 나오지 않습니다. 그래서 모두 현금을 통해 투자해야 합니다. 부동산 투자에서 가장 큰 효과를 볼 수 있는 레버리지가 불가능하기 때문에 큰 단점이 될 수 있습니다.

 

3) 30m 이하는 현금 청산 : 30m² 이하의 도로 및 나대지 조합원은 무조건 현금 청산을 당하게 됩니다. 30m²~90m² 사이의 부지를 보유한 조합원은, 지목 및 현황이 모두 도로가 아니고 무주택자일 경우 입주권을 받을 수 있습니다.

 

재개발 상가

지금까지 주택 수에 영향이 없는 상가와 도로, 나대지를 통한 재개발 투자에 대해 알아봤습니다. 장단점이 함께 공존하는 만큼 투자에 앞서 충분한 공부가 필요해 보입니다. 또한, 재개발 및 재건축, 대출에 대한 기준은 언제든지 바뀔 수 있다는 점 유념해야 합니다. 작게나마 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다. 감사합니다.