[재건축의 대안 리모델링! 성공적이었던 첫 리모델링 분양 - 재건축과 차이점은?]

재건축의 대안 리모델링! 재건축과 차이점은 무엇일까

 

지난 1월 12일, 국내 리모델링 아파트로 첫 일반분양을 실시한 송파 더 플래티넘이 큰 관심을 받았습니다. 일반 공급 물량 29가구 모집에 무려 7만5천382건이 접수되면서 평균 2천599 대 1의 경쟁률을 기록했는데요. 송파 더 플래티넘에 이어 여러 리모델링 단지들이 앞으로도 분양을 계획하고 있다고 합니다. 그렇다면 이번 포스팅에서는 최근 많은 관심을 받고 있는 리모델링은 재건축과는 어떤 차이가 있는지, 왜 사람들이 리모델링 단지에 관심을 갖는지에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

리모델링 아파트로 첫 일반분양한 송파 더 플레티넘 아파트

 

 

1.  리모델링과 재건축의 차이점

 

리모델링은 재건축과 다르게 건물을 완전히 철거한 뒤 새로 짓는 방법이 아닙니다. 기본 구조체 (골조)는 유지한 채로 수평 면적을 넓히거나 층수를 올려 가구 수를 늘리는 방법입니다. 이 과정에서 안전에 문제가 될 수 있는 노후된 설비와 마감재를 교체하며 지하 주차장도 확대할 수 있습니다. 

 

 

리모델링은 재건축에 비해 규제가 훨씬 덜 까다롭습니다. 재건축의 경우 준공 30년 이상이 되어야 하고 안전진단에서 D 등급 이하를 받아야 합니다. 연식이 초과 되도 2018년 3월 안전진단 강화 조치가 실시되면서 D등급 이하를 받는 것이 무척 어려워졌습니다. 반면 리모델링은 준공 15년 이상이고 안전진단에서 B등급이면 수직 증축, C 등급이면 수평 증축이 가능합니다. 또한, 재건축과 달리 리모델링은 임대 주택 공급 의무와 초과이익환수제가 적용되지 않습니다. 재건축에 대한 정부의 강도 높은 규제가 유지되면서 많은 조합이 리모델링에 관심을 가지는 이유입니다. 

 

재건축과 리모델링 차이

 

2. 30가구 룰을 피한 29세대 분양 대세

 

리모델링을 하면 기존 가구 수의 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있습니다. 하지만 1월 12일 리모델링 단지로는 최초로 분양한 송파 더 플래티넘의 일반 공급 물량은 29세대였습니다. 이 외에도 현재 리모델링을 추진하는 여러 단지에서 일반 공급 물량을 29세대까지만 제한해 추진하고 있는데요. 일반분양 물량이 30세대 미만이면 분양가를 포함해 여러 가지 규제가 적용받지 않기 때문입니다. 

 

먼저 일반분양 물량이 30세대 미만일 경우 분양가 상한제를 적용받지 않습니다. 분양가가 높게 책정될수록 조합원의 분담금은 낮아지기 때문에 조합원들은 되도록 29세대를 넘기려고 하지 않습니다. 분양가 상한제 대상이 아니기 때문에 완공 직후 실거주 의무도 없습니다. 추가로 공개 청약, 전매제한 등의 규제도 받지 않습니다. 따라서 청약 통장 유무나 주택 수에 관계없이 청약에 도전할 수 있으며 당첨 직후 분양권 거래도 가능합니다. 

 

• 분양가 상한제 적용받지 않음
• 실거주 의무 없음
• 청약 통장 제한 없음
• 전매 제한 없음

 

송파 더 플래티넘의 일반공급 물량이 29세대였기 때문에 규제를 피해 매우 높은 분양가가 적용됐습니다. 신규 아파트가 아닌 리모델링 아파트임에도 분양가가 평 (3.3㎡)당 약 5,200만 원이나 됐습니다. 역대 최고 분양가인 반포 래미안 원베일리 (평당 5,273만 원) 다음으로 높은 가격입니다. 하지만 높은 분양가에도 실거주 의무와 전매 제한이 없는 장점 덕분에 무려 7만 5,382명이 몰리며 2,599대 1의 평균 경쟁률을 기록했습니다.

 

 

3.  1기 신도시 중심으로 리모델링 추진 인기 예상

 

일산, 분당, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시에서도 준공 연식 30년을 초과한 아파트들이 속속히 등장하고 있습니다. 하지만 1기 신도시 아파트 중에서는 용적률이 높아 재건축이 어려운 단지들이 많이 있는데요. 일반거주지역은 재건축 시 최대 용적률을 300%로 제한하고 있어서 용적률 200% 이상이면 사업성이 많이 떨어지기 때문입니다. 이처럼 연식은 지났지만 용적률이 높은 1기 신도시 아파트를 중심으로 재건축을 포기하고 리모델링을 추진하는 단지가 급증하고 있습니다. 

 

 

이미 성남 분당에서는 작년 (2021년) 3월 한솔마을 5단지가 1기 신도시 중 최초로 리모델링 사업계획을 승인받았으며, 같은 해 4월 분당 무지개마을 4단지도 이어서 승인받았습니다. 분당에서 시작된 리모델링 바람은 다른 1기 신도시까지 번졌는데요. 부동산 R114에 따르면 작년 (2021년) 9월 기준 수도권에서 리모델링을 추진 중인 단지는 총 98곳이며, 이 중 1기 신도시를 중심으로 한 경기도가 42곳을 차지했습니다. 리모델링에 관한 관심이 커지자 1기 신도시가 속한 성남, 고양, 부천, 안양, 군포 등 5개 지역 시장들은 리모델링 활성화를 위한 공동 대응체계를 구축하기로 협약하고 정부의 지원을 촉구했습니다. 1기 신도시에서 리모델링의 인기는 점점 커질 것 같습니다.

 

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지금까지 재건축과 비교해 리모델링에 대해 알아봤는데요. 재건축에 대한 강도 높은 규제가 지속되는 분위기 속에서 리모델링이 노후화된 아파트 주민들의 안전을 지키고 삶의 질을 더욱 향상시킬 수 있는 대안이 되면 좋겠습니다. 작게나마 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다. 감사합니다.