최근 재개발에 관한 관심이 뜨겁습니다. 오세훈 시장이 최근 종묘와 퇴계로를 비롯한 서울 여러 곳의 재개발 사업을 적극적으로 추진하고 있으며, 재건축과 재개발 규제 완화를 주요 대선 공약으로 내세웠던 윤석열 당선인의 대통령 취임 날짜가 다가오고 있기 때문입니다. 따라서 재개발에 관심이 있는 투자자라면 지금부터 공부와 준비가 필요한데요. 이번 포스팅에서는 재개발 지역 투자를 위한 사전 조사와 임장 (현장 조사) 시 무엇을 조사하고 주의해야 하는지 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 사전 조사 : 손품
부동산 투자자들이 현장을 직접 방문하는 임장 (현장 조사)을 보통 발품을 판다라고 표현하는데요. 마찬가지로 임장에 앞서 인터넷을 통해 정보를 파악하는 사전 조사는 손품을 판다고 표현합니다. 효과적인 임장이 되기 위해서는 사전에 손품을 팔아 재개발 지역의 정보를 충분히 숙지해야하는데요. 파악해야하는 정보는 다음과 같습니다.
1) 재개발인지 재건축인지
재개발과 재건축은 적용되는 규제가 다르기 때문에 투자하려는 지역이 재개발 지역이 맞는지부터 정확하게 파악해야 합니다. 단순하게 낙후된 주택들과 상가들이 밀집하고 있으면 재개발 지역으로 생각하는 경우가 많은데요. 예상과는 다르게 재개발이 아닌 재건축 사업에 해당될 수 있으니 정확한 확인이 꼭 필요합니다. 예를 들어 서초구 방배동 일대는 낙후된 단독주택과 다가구주택, 다세대주택 등을 중심으로 여러 재건축 사업이 진행되고 있는데요. 도로를 포함한 기반시설이 양호하기 때문에 재개발 대신 재건축이 진행되고 있습니다. 관심 지역이 재개발인지 재건축인지는 서울시 클린업 시스템에서 정확하게 알 수 있습니다. 클린업시스템에서는 서울시의 구별로 재개발 구역을 검색할 수도 있고, 재개발 진행 단계를 선택해서 구역을 검색할 수도 있습니다.
2) 입지와 사업성
재개발 투자를 포함해 모든 부동산 투자에서 가장 중요한 요소는 바로 입지입니다. 따라서 교통과 학군, 상권 등이 종합적으로 잘 갖춰진 곳인지 판단해서 투자를 결정해야 합니다. 입지에 대한 정보들은 인터넷을 통해 사전에 얼마든지 정보를 파악할 수 있습니다.
먼저 교통은 지하철과 광역 버스가 있는지가 중요한 평가 요소이며, 보통 광역 버스보다는 지하철이 더 높은 점수를 받게됩니다. 특히, 지하철과 광역 버스 노선이 일자리가 많은 강남으로 연결된다면 일반적으로 그 지역은 우수한 입지로 평가됩니다. 학군의 경우 초등학교는 안전, 중고등학교는 성적이 핵심입니다. 초등학교는 아이들의 안전을 위해 최대한 집과 가까워야 하고 큰 길을 건너지 않고도 등교가 가능해야 합니다. 반면 중고등학교는 초등학교에 비해 다소 집과 멀더라도, 좋은 성적을 위한 교육 환경이 제일 중요한데요. 일반적으로 국가 수준 학업 성취도 평가에서 국영수 과목이 상위 85% 이상의 학교는 명문 학교라고 평가합니다. 따라서 사전 조사를 할 경우 초등학교는 학교의 위치를, 중고등학교는 성적 및 학업 정보를 잘 파악해야 합니다.
입지와 함께 재개발 투자라면 사업성 역시 매우 중요합니다. 사업성의 경우 전체 새대수 대비 조합원 수를 가장 먼저 확인해야 하는데요. 일반분양이 많아야 사업성이 더 높기 때문입니다. 추가로 시공사가 선정 과정에서 어떤 제안을 했으며 조합원이 받을 수 있는 무상 제공품이 무엇인지도 인터넷을 통해 사전에 충분히 확인할 수 있습니다.
3) 주변 신축 아파트 시세 조사
성공적인 재개발 투자를 위해서는 현재 낙후된 건물 대신 미래의 새 아파트 가격을 잘 예측해야 하는데요. 인근 신축 아파트의 가격을 통해 향후 새 아파트 가격을 예상해 볼 수 있습니다. 네이버 부동산과 호갱 노노를 활용하면 효율적으로 투자 지역 신축 아파트의 시세를 편리하게 파악할 수 있습니다.
2. 임장 (현장 조사) : 발품
1) 투자 지역 방문
투자 지역을 방문할 때는 반드시 대중교통을 이용하는 것을 권장합니다. 지하철역과 정류장에서 실제로 도보로 얼마나 걸리는지 확인하기 위해서입니다. 투자 지역 내에서 가장 많은 유형의 주택을 소유한 이들의 의견이 조합에 반영될 확률이 높기 때문에 다세대 주택이 많은지 단독 주택이나 다가구 주택이 많은지도 파악해야 합니다. 참고로 다세대 주택 비율이 높은 곳보다 단독 주택이나 다가구 주택 비율이 높을 경우 일반적으로 재개발 진행이 어려운 경우가 많았습니다. 종교 시설이나 상가 및 시장이 얼마나 있는지도 파악해야 합니다. 종교 시설은 대체 시설이나 높은 이전비를 요구하는 경우가 많아 조합에서 재개발 진행에 어려움을 겪는 일이 빈번합니다. 상가와 시장은 감정평가에서 권리금을 인정하지 않기 때문에, 이주 시 원만한 합의가 어려운 상황이 많습니다.
- 대중교통을 이용해 방문 (도보 거리 확인)
- 투자 지역 내 가장 많은 주택 유형 확인
- 종교시설, 상가, 시장 비율 확인
2) 중개소 방문
현장 중개소를 방문할 때는 꼭 여러 중개소를 방문하는 것이 좋습니다. 여러 중개인을 통해 다양한 정보를 들을 수도 있으며, 재개발 매물은 일반 부동산 매물과 달리 공동 중개하지 않는 경우가 많아 부동산마다 보유한 매물이 매우 다양하기 때문입니다. 또한 체인점으로 운영하는 중개소보다 토박이 중개소가 더 유리합니다. 이 지역에서 오랫동안 영업해온 중개소일수록 주민들과 좋은 유대관계를 가지고 많은 매물을 가지고 있을 가능성이 크기 때문입니다. 따라서 겉모습이 허름해 보이는 중개소라도 그냥 지나치면 안 됩니다.
3) 조합 사무실 방문
조합 사무실을 방문하면 투자 지역의 사업 진행 상황과 향후 계획을 상세하게 들을 수 있습니다. 일반적으로 조합 사무실은 개발 지역 내에 위치하는 경우가 대부분입니다. 조합 사무실에서는 예상 비례율, 사업 단계별 예상 달성 시기, 평형 종류 및 평면도, 평형별 예상 일반 분양가, 평형별 예상 조합원 분양가, 비대위 활동 상황 등을 확인해야 합니다. 이때 중개사와 조합에서 말하는 정보가 서로 다른 경우가 많기 때문에 두 곳 모두 방문해서 정보를 판단할 필요가 있습니다. 조합은 진행 속도나 이점 등을 보수적으로 말하는 경향이 있고, 중개사들은 판매를 위해 관대하게 말하는 성향이 있습니다.
- 예상 비례율
- 사업 단계별 예상 달성 시기
- 평형 종류 및 평면도
- 평형별 예상 일반 분양가
- 평형별 예상 조합원 분양가
- 비대위 활동 상황
지금까지 재개발 지역 투자를 위한 사전 조사와 임장 (현장 조사) 시 무엇을 조사하고 주의해야 하는지 상세히 알아봤습니다. 모두 성공적인 투자 응원 드리며 작게나마 도움이 되는 글이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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