[민간임대아파트! 인기의 비결과 부작용은 무엇일까?]

최근 민간임대아파트에 대한 인기가 과거와 다르게 치솟고 있습니다. 작년 (2021년) 민간임대아파트로 분양한 용인 수지구청역 하이브엘은 무려 16만여 명이 몰리며 평균 227 대 1의 경쟁률을 보였습니다. 12월 대구 북구에서 분양한 호반써밋 하이브파크 역시 10만여 명이 몰리며 평균 204 대 1의 경쟁률을 보였습니다.

 

 

그래서 이번 포스팅에서는 공공 임대아파트와 다르게 민간임대아파트는 어떤 장점이 있으며, 최근 건설사는 왜 민간임대아파트 공급에 관심을 가지는지 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

민간임대아파트 부평 더샵

 

1. 민간임대아파트 장점

 

1) 수월한 자격요건

 

공공임대아파트와 다르게 민간임대아파트는 자격요건이 매우 수월합니다. 먼저 공공임대아파트는 해당 주택에 거주하는 무주택 세대주만 지원이 가능합니다. 반면 민간임대아파트는 지역에 관계없이 무주택 세대 세대주와 세대원 모두 가능합니다. 무주택이 아니어도 최초 모집 공고일로부터 3개월이 경과 후 잔여 물량이 남아있으면 유주택자도 가능합니다. 또한 공공임대아파트는 청약 통장과 소득에서도 자격이 필요하지만 민간임대아파트는 제한이 잆습니다. 청약 통장을 사용하지 않기 때문에 재당첨 제한도 없습니다. 따라서 까다로운 자격요건 때문에 공공임대아파트에 입주가 불가했던 사람들도 민간임대아파트는 가능할 수 있습니다.

 

• 무주택 세대 세대주, 세대원 모두 가능
• 최초 모집공고일로부터 3개월 후 잔여물량이 있으면 유주택자도 가능
• 거주 지역에 관계없이 가능
• 청약 통장 필요 없음 / 재당첨 제한 없음
• 소득 제한 없음

 

민간임대주택과 공공임대주택 입주자격 차이점

 

2) 안정적인 임대료

 

민간임대아파트는 임대료도 비교적 저렴하며 상승률도 제한되어 있습니다. 최근 임대차 3법으로 전세가가 급등했으며 이중 삼중으로 형성되어 있는 경우가 많습니다. 하지만 민간임대아파트 임대료는 주변시세의 95% (특별공급 85%) 이하 수준이며 계약 갱신 시 상승률도 최대 5% 이하로 제한하고 있습니다. 주로 2년 단위로 계약 후 갱신하기 때문에 최대 임대료 상승은 연 2.5%에 불과합니다.

 

 

물론 서민들의 주거 안정을 목적으로 만든 임대아파트 임대료가 주변시세의 95%면 별로 저렴하지 않다는 평가도 많습니다. 하지만 주변시세보다 가격이 낮은 것은 분명하고, 최대 상승률이 낮으므로 장기적으로는 주변시세와 차이가 점점 벌어지게 됩니다. 월세로 임대료를 납부할 경우, 세액공제 또는 소득공제 역시 가능합니다.

 

• 초기 임대료 : 주변시세의 95% (특별공급 85%)
• 갱신 시 최대 상승률 : 최대 5%
• 월세로 임대료 납부 시 세액공제 또는 소득공제 가능

 

3) 무주택 자격 유지 / 세금 부담 없음

 

민간임대아파트에 거주하는 동안 무주택 자격은 계속해서 유지됩니다. 따라서 거주하는 동안 청약 점수를 계속해서 쌓을 수 있습니다. 당연히 무주택자이기 때문에 취득세와 재산세, 종합부동산세 등 세금도 전혀 없습니다.

 

4) 분양전환 우선권 가능

 

임대 의무기간이 끝나게 되면 이제 건설사는 아파트를 분양하게 됩니다. 이때 기존 임대인에게 우선해서 분양권을 구매할 수 있도록 분양전환 우선권이 제공되기도 합니다. 분양전환은 새 아파트가 아니어도 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 좋은 기회가 될 수 있습니다.

 

그러다 보니 최근 일부 민간임대아파트에서 프리미엄을 받고 임차권을 양도하는 사례가 다수 발생하기도 합니다. 입주권도 아닌 임차권을 웃돈까지 주고 사는 이유가 바로 이 분양전환 우선권 때문입니다. 하지만 건설사에 따라 분양전환을 우선해서 제공하는 물량이 한정되어있거나 전혀 없을 수도 있습니다. 따라서 임대 기간 종료 후 분양전환 우선권이 제공되는지 임대 모집 공고를 사전에 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 

 

민간임대아파트 부평더샵 공고문 중 분양전환 우선권 내용

 

2. 건설사도 민간임대에 긍정적

 

1) 안정적인 수익확보

 

최근 건설사도 민간임대아파트 건설에 긍정적인 모습입니다. 우선 장기적으로 임대수익을 통해 정기적인 수익을 확보할 수 있습니다. 그리고 서민의 주거 안정을 위해 정부에서 재산세 감면과 국민주택기금 저리 대출 등 혜택을 제공합니다. 무엇보다도 당장 분양가상한제 등 규제를 피하고 임대 기간 종료 후에 임의로 분양가를 책정할 수 있습니다. 실제로 대방건설은 작년 (2021년) 5월, 은평뉴타운 3-14블록에 민간분양을 하겠다는 기존 계획을 선회해 민간임대아파트로 사업을 승인받았습니다.

 

2) 규제 피하는 꼼수 의혹

 

하지만 정부의 규제를 피하려는 건설사의 꼼수라는 비판도 많습니다. 사업 승인과 세금 및 대출에서 혜택을 받은 뒤 임대 기간이 종료되자마자 높은 분양가를 책정하는 서민 주거 안정을 위해 만들어진 제도 시행 취지에 어긋나기 때문입니다.

 

 

최근 동탄에서 공급된 민간임대아파트는 일반 임대차계약 방식과 임대 기간이 만료되는 10년 후 소유권을 이전해주는 매매예약제 두 가지 방법으로 입주민을 모집했습니다. 매매예약제의 경우 총 15억 가량의 비용이 필요해서 민간임대아파트로 위장해 분양가상한제를 피한 꼼수 분양이라는 비판이 많습니다. 추가로 비슷한 사례들이 최근 점점 늘어나면서 민간임대아파트에 대한 정부의 규제가 필요하다는 목소리가 나오고 있습니다. 

 

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지금까지 최근 높은 인기를 끌고 있는 민간임대아파트에 대해 알아봤습니다. 많은 장점이 존재하는 만큼 부작용에 대한 규제도 함께 잘 갖춰져서 서민들의 주거 안정에 더욱 도움이 되면 좋겠습니다. 작게나마 도움이 되는 글이었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

 

 

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