[재개발과 재건축! 정확히 어떤 차이일까?!]

닮은 듯 다른 재개발과 재건축! 어떻게 다를까?

 

대치동 은마아파트

 

불과 5년 전과 비교해 몇 배가 상승한 집값, 여전히 높은 청약 경쟁률, 여기에 1기 신도시까지 재개발과 재건축 가능 연한 30년을 넘기게 되면서 최근 재개발과 재건축에 관한 관심이 높아지고 있습니다. 실제로 작년부터 재개발과 재건축을 주제로 한 도서와 유튜브 영상, 강의 등이 급격히 증가했다고 합니다.

 

그런데 재개발과 재건축을 함께 묶어서 많이 이야기하지만, 이 둘의 차이를 정확하게 알고 있는 사람은 많이 없습니다. 재개발과 재건축은 사업 대상과 조합 설립 동의 방법, 조합원 자격, 안전 진단, 임대 주택 건설 의무 등 많은 부분에서 차이점이 있습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 재개발과 재건축의 차이에 대해 상세하게 한 번 알아보겠습니다. 해당 포스팅은 『재개발 모르면 부자 될 수 없다』 도서의 내용을 참고해 작성했습니다.

 

재개발 / 재건축에 대한 정리표

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1. 사업대상에 의한 차이

 

재개발과 재건축을 구분하는 가장 명확하고 기본적인 기준은 주변 정비기반시설이 열악한지 양호한지입니다. 정비기반시설이란 도로, 공원, 공용주차장, 녹지, 상하수도, 하천, 전기공급시설, 가스공급시설, 소방 용수시설 등을 의미하는데요. 쉽게 말해 재건축은 주변의 정비기반시설은 양호하지만, 아파트만 낡아서 새로 짓는 것을 의미하고 재개발은 주변 정비기반시설이 낙후되어 주택뿐 아니라 주변 정비기반시설까지 새로 짓는 것을 의미합니다. 

 

서울의 은마아파트를 떠올려보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 강남구 대치동에 있는 은마아파트는 재건축을 이야기할 때 가장 먼저 언급되는 아파트 중 하나입니다. 강남구의 인프라와 거리뷰를 떠올려봤을 때, 비록 아파트는 낡았을지언정 주변의 정비기반시설은 낙후되었다고 말하기 어렵습니다. 당연히 주변 정비기반시설까지 새로 지을 필요는 없습니다. 따라서 은마아파트는 재개발이 아닌 재건축에 해당합니다.

 

2. 조합설립 동의 방법

 

재개발은 토지등소유자 75% 동의와 재개발구역 내 토지 면적의 50% 이상이 동의해야 합니다. 만약 한 사람이 재개발토지의 90%를 보유하고 다른 아홉 명이 남은 10%를 나눠서 보유했다고 가정해보겠습니다. 이때, 10%를 나눠서 보유한 아홉 명은 동의했지만 90%를 가진 한 사람이 동의하지 않았습니다. 그렇다면 토지등소유자는 10명 중 9명이 동의하며 75%를 넘었지만, 전체 토지 면적의 50%를 넘지 못해 조합설립인가가 불가합니다.

 

재건축은 토지등소유자 75% 동의와 동별로 50% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 동별로 50% 동의가 이뤄져야 하기 때문에, 10개 동이 있는 아파트에서 단 한 동이 과반수 이상의 동의가 못 이뤄지면 조합설립은 실패합니다. 이 때문에 실제로 반포의 한 아파트에서는 한강이 잘 보이는 동 주민들과 그렇지 못한 동 주민들 사이에서 모두 동의가 이뤄지지 못하면서 오랫동안 조합을 설립하지 못한 사례가 있다고 합니다.

 

재건축 조합설립 요건

 

3. 조합원 자격

 

재개발은 건물과 토지 중 하나만 보유해도 조합원 자격이 부여됩니다. 심지어 지상권만 갖고 있어도 가능합니다. 그러나 재건축은 건물과 토지를 모두 소유해야만 조합원 자격이 부여됩니다.

 

재개발은 비록 내가 조합설립에 동의하지 않았음에도 전체 조합원의 75%가 동의해서 조합이 설립되면, 나까지 자동으로 조합원이 됩니다. 그러나 재건축은 조합설립에 동의를 한 사람만 조합원이 될 수 있으며, 동의하지 않을 경우 청산 대상이 됩니다. 만약 처음에는 조합설립 동의를 하지 않았더라도 분양신청 전까지는 다시 동의할 수 있습니다.

 

• 재개발 : 조합 설립 완료 시 조합원 강제 가입
• 재건축 : 조합 설립 완료 시 조합원 임의 가입  

 

4. 정밀안전진단 / 임대주택 / 초과이익 환수제

 

재개발은 정밀안전진단이 불필요하지만, 재건축은 꼭 필요합니다. 정밀안전진단은 구조 안전 (40%), 설비 성능 (30%), 주거환경 (15%), 경제성 (15%) 등 항목별로 나뉘어서 평가합니다. 평가 결과는 A 등급부터 E 등급까지 5단계로 나눠지며, E 등급이 제일 위험한 상태로 평가 즉시 재건축이 가능합니다.

 

둘은 임대주택의 비율도 다릅니다. 서울시 재개발의 경우 임대주택 비율을 전 세대의 15% 이하로 정해놓고 있지만 시장과 도지사가 결정할 수 있도록 법이 개정되었습니다. 반면 재건축의 경우 법정 상한까지 용적률을 올리려면 늘어난 용적률의 50%를 소형 임대주택으로 공급해야 합니다. 그러나 이 비율 또한 시 / 도 조례에 따라 다소 상이합니다.

 

재개발은 초과이익환수제를 적용받지 않습니다. 그러나 재건축은 초과이익환수제를 적용받습니다. 따라서 재건축으로 인한 주택 상승분이 3,000만 원이 넘게 되면 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 지불해야합니다. 초과이익환수제는 2006년에 처음 도입되었으나 부동산 시장 침체를 이유로 계속해서 유예됐었습니다. 그러나 문재인 정부 출범 후 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다. 

 

압구정동 현대 아파트

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지금까지 재개발과 재건축의 차이에 대해 알아봤는데요! 이 포스팅을 통해 더 이상 재개발과 재건축에 대해 헷갈리지 않으면 좋겠습니다. 이 글이 작게나마 도움이 될 수 있는 글이었으면 좋겠습니다! 감사합니다!

 

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