강남3구·용산 전역 토지거래허가구역 지정 (갭투자 불가 지역)

서울 강남·서초·송파·용산구, 6개월간 토지거래허가구역 지정…집값 상승 차단

 

아파트 예시 사진

 

서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 내 모든 아파트가 6개월간 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 서울시는 지난 2월 잠실·삼성·대치·청담(이하 ‘잠삼대청’) 지역의 토지거래허가구역을 해제했지만, 이후 강남권을 중심으로 집값이 급등하자 한 달여 만에 정책 방향을 전환하였습니다.

 

새로 지정된 토지거래 허가구역

 

오세훈 서울시장과 박상우 국토교통부 장관은 3월 19일 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하며, 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체를 토지거래허가구역으로 확대 지정한다고 밝혔습니다. 이에 따라 해당 지역 내 2,200개 단지, 약 40만 가구가 영향을 받게 됩니다. 이번 조치는 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용되며, 필요할 경우 연장도 검토될 예정입니다.

 

 

1. 토지거래허가구역 지정에 따른 주요 변화

 

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토지거래허가구역이란부동산 투기 방지 및 시장 안정을 위해 일정 지역을 지정하여 부동산 거래 시 관할 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 구역에서는 일정 면적 이상의 토지나 주택을 매매할 때 허가가 필요하며, 주택의 경우 2년간 실거주 의무가 부과되어 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 불가능합니다.

☞ '갭투자'란

 

 

지방자치단체와 정부는 시장 과열 시 추가 지정을 검토하며, 반대로 안정되면 해제할 수 있습니다. 이를 통해 부동산 시장의 급등을 억제하고 실수요자 중심의 거래를 유도하는 것이 목적입니다. 

 

 

이번 조치로 인해 서울 내 토지거래허가구역 면적은 기존 52.79㎢에서 163.96㎢로 약 3배 확대되었으며, 이는 서울 전체 면적(605.24㎢)의 약 27%에 해당합니다.

 

 

2. 집값 급등이 원인… 한 달 만에 정책 방향 선회

 

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이번 조치는 지난달 ‘잠삼대청’ 지역의 토지거래허가구역 해제 이후 강남권을 중심으로 아파트 가격이 급등한 것이 직접적인 원인입니다. 한국부동산원의 자료에 따르면, 3월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.2% 상승하였으며, 강남 3구의 가격 상승세가 두드러졌습니다.

 

• 송파구: 0.72% 상승 (2018년 2월 이후 최대 상승폭)
• 강남구: 0.69% 상승
• 서초구: 0.62% 상승

 

특히 강남권의 가격 상승이 마포구, 성동구 등으로 확산되는 ‘풍선효과’ 조짐이 보이면서, 서울시는 추가적인 시장 과열을 차단하기 위해 규제 지역을 확대한 것으로 보입니다.

☞ 우리 지역 상승률

 

 

3.  추가 규제 가능성… 조정대상지역·투기과열지구 확대 검토

 

정부와 서울시는 이번 조치 이후에도 부동산 시장 과열이 지속될 경우 추가적인 대책을 검토하겠다고 밝혔습니다.

우선, 풍선효과가 우려되는 마포구, 성동구, 강동구 등에 대한 추가적인 토지거래허가구역 지정을 고려하고 있습니다. 또한, 현재 강남 3구와 용산구만 포함된 ‘조정대상지역’ 및 ‘투기과열지구’의 지정 범위를 넓히는 방안도 검토 중입니다.

 

 

이와 함께 주택담보대출 및 전세자금대출 규제도 강화될 예정입니다. 정부는 금융기관과 협력하여 다주택자 및 갭투

자 관련 대출을 엄격히 관리할 계획이며, HUG(주택도시보증공사)의 전세자금대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 하향하는 조치를 5월로 앞당겨 시행할 예정입니다.

 

 

 4. 정부, 주택 공급 확대 및 시장 안정 정책 병행

 

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정부는 이번 규제 조치와 함께 주택 공급 확대 정책도 병행할 계획입니다.

 

• 재건축·재개발 관련 법률 개정 추진
• 사업장별 최대 50억 원 규모의 저리 초기사업비 융자 지원
• 편법 대출 및 허위 신고 등 불법 거래 단속 강화

 

박상우 국토부 장관은 “부동산 시장이 불안정한 상태가 지속될 경우 금융 및 세제 정책을 포함한 추가적인 조치를 검토할 것”이라고 밝혔습니다. 오세훈 서울시장 또한 “시장의 비정상적인 흐름에는 단호하게 대응하겠다”고 강조하였습니다.

 

 

5. 이번 조치가 부동산 시장에 미칠 영향

 

전문가들은 이번 조치로 인해 단기적으로 강남 3구와 용산구의 거래량이 급감하고, 투자 수요가 위축될 가능성이 높다고 보고 있습니다. 다만, 정부가 불과 한 달여 만에 정책 방향을 급선회한 만큼, 시장의 신뢰도가 저하될 가능성도 있으며, 변동성이 더욱 커질 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다.

 

• 단기 효과: 거래량 감소 및 갭투자 차단
• 중장기 전망: 추가적인 규제 여부에 따라 시장 변동성이 커질 가능성 존재

 

결국, 이번 토지거래허가구역 확대 조치가 실제로 부동산 시장을 안정화할 수 있을지, 혹은 또 다른 ‘풍선효과’를 불러올지는 앞으로의 시장 흐름을 지켜봐야 할 것입니다.

 

 

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