[15억 이상 대출 주담대 규제! 폐지돼도 당장 부동산 상승이 어려운 이유!]

15억 이상 주택 주담대 다시 가능해질까?

 

최근 부동산 시장이 크게 위축되면서 정부가 15억 초과 주택의 주택담보대출 (이하 주담대) 규제 폐지를 검토 중이라는 뉴스가 나왔습니다. 그러나 정부는 "언젠가는 논의할 수 있지만 지금까지는 검토한 바 없다"라고 곧바로 뉴스를 반박했습니다.

 

하지만 업계에서는 현재 부동산 상황을 고려하면 가까운 시일 내에 규제 폐지가 충분히 나올 수 있다고 전망하고 있습니다. 현재 주택 가격이 매우 빠른 속도로 하락 중이며, 거래 자체가 절벽에 가까울 정도로 실종됐기 때문입니다. 지금 같은 상황이 지속되면 국민의 가계 부담이 증가하고 거래세와 양도세 등 주택 관련 세금이 크게 감소하기 때문에, 정부가 계속 방관하기는 어려울 것이라는 전망입니다.

 

그러나 업계에서는 추가로 규제가 완화되더라도 현재의 부동산 시장에 미치는 영향은 미미할 것이라고 함께 분석하고 있습니다. 최근 가파른 금리 인상과 DSR 규제로 인해, 대출 수요와 대상이 많지 않을 것이라는 이유입니다. 그래서 이번 포스팅을 통해서는 15억 대출 규제가 앞으로 주택 시장에 미치는 영향에 대해 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

반포 자이

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12·16 부동산 정책으로 생긴 15억 대출 규제

 

문재인 정부에서 2019년 12·16 부동산 정책을 기습적으로 발표했습니다. 이 정책을 통해 9억 이상 주택의 LTV 규제가 한층 강화됐으며 15억 이상 주택은 완전히 대출이 금지했습니다. 따라서 이후 15억 이상의 주택을 구입하기 위해서는 오직 보유한 현금을 통해서만 구입이 가능했습니다.

 

15억 이상 주택의 담보 대출을 완전히 차단하는 규제에 대해 발표 다음 날 곧바로 위헌 소송이 제기됐습니다. 15억이라는 가격 기준에 대한 뚜렷한 근거가 없으면 지나친 개인의 재산권 침해 여지가 있다는 이유였습니다. 해당 소송은 아직 진행 중인 상태입니다.

 

당시 과열된 부동산 투자 심리를 잠재우려던 정부의 계획과는 달리, 결과적으로 이 정책은 좋지 못한 결과를 가져왔습니다. 대출이 가능한 15억 이하 주택은 풍선 효과로 인해 급속도로 가격이 상승하면서, 중산층의 주거 사다리를 끊는 역할을 했다고 평가되고 있습니다. 이 때문에 현재 많은 사람이 15억 규제 완화를 기대하고 있으며, 거센 반발 역시도 없을 것으로 예상됩니다. 

 

 

15억 규제 완화에도 상승이 어려운 이유

 

하지만 15억 이상 대출 규제가 풀리더라도 거래 상승효과가 얼마나 나타날지는 의문입니다. 금리가 가파르게 상승하고 있으며 DSR 규제가 존재하기 때문입니다.

 

1) 가파른 금리 인상 : 대출 이자 상승

 

현재 연준은 높은 인플레이션을 잡기 위해 가파른 속도로 금리를 인상하고 있습니다. 올해 초 0.25%였던 미국 금리는 현재 2.5%까지 상승했으며, 추가적인 고강도 금리 인상이 매우 유력한 상황입니다.

 

연준이 금리를 상승하면 우리 역시 외화 유출을 막기 위해 금리를 따라서 상승해야 합니다. 따라서 한국 역시 금리를 계속해서 인상했으며, 올해 초 1.25%에서 2.5%까지 상승했습니다. 전문가들은 올해 말 한국의 기준금리가 최소 3%에 육박할 것으로 전망 중입니다.

 

현재 시중 은행의 주담대 평균 이자는 4%를 가뿐히 초과하고 있습니다. 불과 1~2년 전 이자가 2%대였던 것을 고려하면 무려 2배 가까이 상승했습니다. 문제는 추가 금리 인상이 거의 확정적이며 금리가 도대체 어디까지 상승할지 예측할 수 없다는 점입니다. 따라서 대출을 받는 것이 매우 부담스러운 상황이며, 고액 대출이 필요한 부동산 시장은 자연스럽게 얼어붙을 수밖에 없습니다. 현재 상황에서 15억 이상 규제가 완화되어도 큰 효과를 기대하기 어려운 이유입니다.

 

 

2) DSR 40% 제한 

 

DSR이란 무분별한 대출을 제한하기 위해 2016년 금융위원회가 마련한 지표로, 연간 소득액에서 총대출 상환액이 차지하는 비중을 의미합니다. 한국의 경우 올해 7월부터 총대출액이 1억 원을 초과하면 최대 40% DSR 규제를 적용 중입니다. 윤석열 정부는 출범 후 LTV는 크게 완화했지만 DSR은 이전 정부의 규제를 그대로 유지하고 있습니다. 

 

DSR 40% 규제에 따르면 원리금과 이자를 포함한 모든 대출의 총 상환 금액은 연봉의 40%를 초과할 수 없습니다. 예를 들어 연봉이 1억 2천만 원으로 월 소득이 천만 원일 경우, 원리금 상환액은 40%인 400만 원을 초과할 수 없습니다. 즉 15억 이상 주택의 대출 규제를 완화하더라도, DSR 규제 때문에 높은 대출 금액을 받을 수 있는 사람은 극히 일부일 것으로 전망됩니다.

 

대출 규제가 해지됐을 때, 15억 원 주택을 이자 5%, 30년 상환으로 70%를 대출받아 구매한다고 가정하겠습니다. 이럴 경우 대출 이자를 포함한 총원리금 상환액은 약 564만 원입니다. DSR 40% 규제를 적용하면 이 대출을 받기 위해서는 다른 대출이 하나도 없다는 전제하에 최소 월 1,410만 원의 수입이 필요합니다. (1,410 * 0.4 = 564) 그러면 연봉이 최소 1억 7천만 원 이상이어야 하므로 정말 일부의 사람만 대출이 가능합니다. 15억 규제가 완화되어도 큰 영향을 기대하기 어려운 이유입니다.

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지금까지 15억 대출 규제가 앞으로 주택 시장에 미치는 영향에 대해 상세히 알아봤습니다. 정말 가까운 시일 내에 해당 규제가 완화될지, 완화된다면 주택 시장에서 실제로 어느 정도 영향을 미칠지 매우 궁금해집니다. 감사합니다.

 

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