주택 연금 완벽 분석하기! 가입 조건 / 장점 / 단점 / 예상 수령액까지

주택 연금 A to Z 완벽하게 분석

 

최근 노후 준비의 중요성이 부각되면서 주택 연금에 대한 관심이 크게 증가했습니다. 실제로 한국주택금융공사는 6월 20일, 올해 전년 대비 신규 주택 연금 가입자가 증가하고 중도 해지 건수는 감소했다고 발표했습니다. 올해 4월 말 기준으로 신규 가입자는 25% 증가했지만, 중도 해지자는 36% 이상 감소했다고 합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 주택 연금의 정의와 가입 조건, 연금 수령 유형과 장점 및 단점에 대해 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

주택 연금 사진

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주택 연금이란

 

주택 연금은 집은 보유하고 있지만 소득이 없거나 부족한 만 55세 이상 고령자를 대상으로, 주택을 담보로 맡기면 매달 연금을 제공하는 제도입니다. 고령자들이 은퇴 이후에도 안정적인 생활을 할 수 있도록 한국주택금융공사에서 운영하고 국가가 보증하는 상품입니다.

 

 

수령자가 받는 월 지급금은 보유한 부동산 가격과 선택한 기간에 따라 달라집니다. 주택을 구입한 뒤 매달 조금씩 갚아가는 모기지론과 대조적으로, 집 가격에서 연금을 받고 금액이 차감되기 때문에 역모기지 대출이라고도 합니다.

 

 

1. 주택 연금 가입 조건

 

1) 가입 연령 및 국적 조건

 

주택 연금에 가입하기 위해서는 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상 대한민국 국민이어야 합니다. 따라서 외국인도 배우자가 대한민국 국민이라면 가입할 수 있지만, 외국인 단독 또는 부부가 모두 외국인이면 가입이 불가합니다.

 

• 연령 : 주택 소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
• 국적 : 주택 소유자 또는 배우자가 대한민국 국민

 

 

2) 보유 주택 조건

 

보유한 주택에 대해서도 제한이 있습니다. 부부 기준 보유한 주택의 공시 가격의 9억 원 이하이고, 다주택자도 보유한 총 주택의 공시 가격 합이 9억 원 이하라면 가능합니다. 공시 가격 등이 9억 원을 초과한 2주택자는 3년 이내 1주택을 판다면 가입할 수 있습니다. 전세 또는 월세를 내준 주택은 가입이 불가능하며 주택소유자 또는 배우자가 실제로 거주 중인 주택만 가능합니다.

 

• 1주택자와 다주택자 모두 가입 가능
• 보유한 주택의 총 공시 가격 합이 9억 원 이하
• 실거주 중인 주택만 가입 가능

 

추가로 주거형 오피스텔의 경우, 주택 연금에 가입하려는 주거형 오피스텔만 주택 수에 포함합니다. 예를 들어 아파트 한 채와 주거형 오피스텔 한 채를 가진 부부가 주택 연금에 가입할 경우, 가입하려는 주택이 아파트라면 주거형 오피스텔은 보유 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

 

따라서 가입을 위해서는 오직 아파트의 공시 가격만 고려하면 됩니다. 반면 가입하려는 주택이 주거형 오피스텔이라면 아파트와 주거형 오피스텔이 모두 주택 수에 포함됩니다. 따라서 두 채의 공시 가격의 합이 9억 원 이하 여야만 주택 연금 가입이 가능합니다.

 

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2. 연금 수령 유형

 

주택 연금을 수령하는 유형으로는 정액형과 초기 증액형, 정가 증가형 등 총 3가지 방법이 있습니다. 연금을 수령하는 기간 동안 일정하게 받는지, 처음에 많이 받다가 이후에 조금 받는지, 처음에는 적게 받다가 나중에 많이 받는지 차이가 있습니다.

 

• 정액형 : 집값과 관계없이 평생 수령 금액의 변화가 없는 방식
• 초기 증액형 : 초기 선택 기간(3, 5, 7, 10년) 동안 정액형보다 많이 받다가, 이후부터 초기 수령 금액의 70% 수준으로 받는 방식
• 정기 증가형 : 처음에는 적게 받다가 3년마다 4.5%씩 수령 금액이 증가하는 방식

 

예상수령액 확인

 

3. 연금 주택의 장점

 

1) 고령 인구의 경제적 부담 완화 및 안정성

 

연금 주택의 가장 큰 장점으로는 고령 가입자의 경제적 부담 완화와 안정성을 꼽을 수 있습니다. 연금 주택에 가입하면 은퇴 후 주택은 있지만 소득이 줄거나 없어진 고령층이 현재 주택에서 평생 거주하면서 연급을 받을 수 있습니다. 가입 후 평생 연금이 지급되며, 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 같은 금액을 지급합니다.

 

 

연금을 받는 도중, 가입한 주택이 재건축이나 재개발, 리모델링 사업이 진행되더라도 연금을 계속해서 받을 수 있습니다. 마지막으로 이런 연금 지급을 국가가 보증하기 때문에, 연금의 중단 위험도 고려할 필요가 없습니다.

 

 

 

2) 합리적인 상속 절차 : 추가 비용은 없지만 남는 비용은 상속

 

연금 주택은 매우 합리적인 상속 절차를 가지고 있습니다. 연금 주택에 가입한 부부가 사망했을 경우, 그동안 받은 연금 총액이 집값을 초과했더라도 상속인에게 추가 비용을 청구하지 않습니다. 반대로 받은 연금 총액보다 집값이 클 경우, 상속인에게 남은 차액이 돌아갑니다.

 

주택 연금 상속

 

3) 다양한 세금 혜택

 

주택 연금에 가입하면 연금뿐 아니라 다양한 세금 혜택도 받을 수 있습니다. 먼저 저당권을 설정하면 농어촌 특별세와 국민주택채권 매입 의무가 면제되고 등록면허세를 주택 가격과 보유 수에 따라 차등 감면됩니다. 대출이자 비용도 최대 연 200만 원까지 소득에서 공제하며 재산세도 25% 감면됩니다. 다만 등록면허세 감면은 2024년 말까지만 혜택을 제공합니다.

 

주택 연금 세재 해택

주택연금 가입 및 상담

 

 

4. 연금 주택의 단점

 

1) 물가상승률이 반영되지 않는 연금 주택

 

연금 주택의 가장 큰 단점으로는 부동산 가격이 상승해도 받게되는 연금 수령액이 증가하지 않습니다. 집값이 하락하는 시기에는 문제되지 않지만 상승하는 시기에는 큰 단점이 될 수 있습니다. 이 때문에 집 값 상승기에는 연금 저축 신규 가입자는 크게 감소하는 반면 해지하는 가입자는 크게 증가합니다. 

 

 

2) 중도 해지하면 손해

 

주택 연금을 중도 해지하면 가입 시 지불한 초기 보증료를 돌려받지 못합니다. 초기 보증료는 주택 가격의 1.5%이기 때문에 상당히 큰 금액입니다. 예를 들어 3억 주택의 경우 450만 원, 6억 주택을 예로 들면 900만 원입니다. 한국주택금융공사에서 초기 보증료를 돌려주는 유일한 상황은 천재지변 또는 화재에 의한 주택 멸실의 경우입니다. 또한 중도 해지의 경우 주택 연금 가입 기간 중 받은 연금과 이 금액에 대한 이자를 한 번에 반환해야 합니다. 해지 후 재가입은 3년 동안 제한되며, 재가입 시 초기 보증료는 다시 부담해야 합니다.

 

 

3) 가입 후 어려운 이사

 

주택 연금에 가입한 주택은 임대할 수 없고 실거주를 해야 하기 때문에, 가입 후 이사를 하지 못하는 단점이 있습니다. 또한 질병 치료와 자녀 봉양 등의 이유를 제외하고는 1년 이상 집을 비우는 것도 불가능합니다.

 

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지금까지 주택 연금의 정의와 가입 조건, 연금 수령 유형과 장점 및 단점에 대해 상세하게 알아봤습니다. 장단점이 분명한 제도이기 때문에, 신중한 고민과 선택이 필요할 것 같습니다. 마지막으로 모두의 안정적인 경제활동과 노후 생활을 응원합니다.

 

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