[비규제지역 투자! 규제지역과 어떤 점이 다를까?!]

규제에서 자유로운 비규제지역 투자!

 

최근 규제지역에 대한 강도 높은 대출과 세금 규제 때문에 비규제지역 투자가 많은 관심을 받고 있습니다. 특히 교통과 일자리 수요가 충족되는 비규제지역의 경우 수도권 못지않은 부동산 상승과 청약 경쟁률을 보이고 있는데요. 이번 포스팅에서는 비규제지역은 규제지역과 세금과 대출, 청약이 어떻게 다른지 상세히 알아보도록 하겠습니다. 

 

아파트 사진 (썸네일용)

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1. 취득세

 

비규제지역은 규제지역과 비교해 취득세에서 많은 혜택이 있습니다. 2주택까지는 1주택과 동일하게 1~3%의 취득세가 부과됩니다. 3주택부터는 8%, 4주택 이상은 12%로 중과된 취득세가 부과됩니다. 반면 규제지역은 2주택 8%, 3주택 12% 취득세가 적용됩니다.

 

• 1주택 / 2주택 : 주택 가액에 따라 1~3%
• 3주택 : 8%
• 4주택 : 12%

 

이처럼 규제지역과 비규제지역의 취득세가 다르므로 규제지역 1주택, 비규제지역 1주택을 구매할 경우 순서에 따라 취득세가 달라집니다. 비규제지역 1채를 먼저 보유한 채로 규제지역 1채를 추가 구매하면, 8%의 취득세를 납부하게 됩니다. 반면 규제지역 1채를 먼저 보유한 채로 비규제지역 1채를 추가 구매하면, 1~3% 취득세를 납부합니다. 

 

규제지역과 비규제지역의 취득세

 

2. 비규제지역 LTV / DTI

 

비규제 지역은 무주택자의 경우 LTV가 최대 70%까지, DTI는 60%까지 적용됩니다. 1주택자 또는 다주택자는 LTV가 60%, DTI는 50%가 적용됩니다. 규제지역의 강도 높은 대출 규제가 매우 상반되는 모습입니다. 무주택자보다 한도만 축소될 뿐 1주택자와 다주택자에게도 대출이 나오기 때문에 기존 주택의 처분조건도 존재하지 않습니다.

 

• 무주택자 : LTV 70% / DTI 60%
• 1주택 or 다주택자 : LTV 60% / DTI 50%

 

추가로 우리는 주택을 구매할 때 어떤 방법으로 자금을 조달할지에 대해 계획을 설명하는 자금계획조달서를 제출해야 합니다. 대출은 어느 정도를 받을 것이고 대출 종류는 무엇인지, 필요한 경우 부모님에게 돈을 얼마나 빌릴 건지, 예금 잔고는 얼마인지, 주식 보유 내용은 어떻게 되는지 등 자금 출저에 대해 꽤 상세한 설명이 필요한데요. 규제지역은 투기과열지구와 조정대상지역 모두 금액에 상관없이 자금조달계획서를 제출해야합니다. 반면 비규제 지역은 6억 원 이상 주택에서면 자금조달계획서를 제출합니다.

 

 

3. 분양권 매매

 

분양권 매매 시 규제지역과 비규제지역 모두 동일하게 1년 미만은 70%, 1년 이상은 60% 양도소득세가 부과됩니다. 지방세를 포함하면 각각 77%, 66%까지 올라가는데요. 동일한 세율이지만 현재 규제지역 분양권 전매가 사실상 불가능하므로 비규제지역에만 적용되는 세율로 봐도 무방합니다.

 

작년 (2021년) 6월 1일 이전까지, 비규제지역 분양권을 매매할 때 1년 미만은 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상은 양도 차익에 따라 6~45%의 양도소득세가 적용됐습니다. 규제지역 분양권이 보유기간과 관계없이 50%인 것과 비교하면 매우 유리한 세금 혜택이 있었는데요. 하지만 6월 1일 이후부터, 비규제지역의 청약 시장 과열과 부동산 상승을 방지하기 위해 양도소득세를 현재의 세율까지 인상했습니다.

 

• 1년 미만 : 70% (지방세 포함 77%)
• 1년 이상 : 60% (지방세 포함 66%)
• 2년 이상 : 6~45% (지방세 포함 6.6~49.5%)

 

 

4. 비규제지역의 청약

 

1) 비규제지역 1순위 조건 

 

비규제지역은 규제지역과 비교해 청약 1순위 조건을 쉽게 충족할 수 있습니다. 규제지역은 세대주만 1순위가 가능하지만 비규제지역은 세대주와 세대원 모두 가능합니다. 청약 통장 가입 기간도 규제지역은 가입 후 2년이 경과해야하지만 비규제지역의 경우 수도권 1년, 비수도권 6개월만 경과하면 가능합니다. 마지막으로 다주택자도 1순위가 가능하며 재당첨 제한도 받지 않습니다.

 

• 세대주 여부 : 세대주, 세대원 모두 1순위 가능
• 청약통장 가입 기간 : 수도권 - 1년 / 비수도권 - 6개월 
• 주택 수 : 무주택, 1주택, 다주택 모두 1순위 가능
• 재당첨 제한 : 없음

 

2) 비규제지역 당첨 방법

 

비규제지역은 규제지역과 비교해 추첨 물량이 많습니다. 따라서 저가점자에게는 비규제지역 청약이 큰 기회가 될 수 있습니다. 선정 비율은 전용면적 85㎡를 기준으로 달라지며, 85㎡ 이하의 추첨제와 가점제 비율은 조정될 수 있습니다.

 

• 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 40% / 추첨제 60%
• 전용면적 85㎡ 초과 : 추첨제 100%

 

규제지역과 비규제지역의 청약 당첨 비율

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지금까지 비규제지역을 투자할 때 꼭 알아야 할 세금과 대출, 청약 등에 대해 알아봤습니다. 최근 부동산 정책이 정말 빠르게 변하고 있는데요. 특히 올해는 대선 결과에 따라 규제지역과 비규제지역 모두 큰 변화가 있을 수 있습니다. 항상 관심을 가지고 미리 공부해서 변화에 빠르게 대응할 수 있는 투자자가 되도록 노력합시다. 작게나마 도움 되는 글이면 좋겠습니다.

 

 

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